عمومی

پاسخ به هشت سوال درباره آینده بازار مسکن

معاملات در حال کاهش است و قیمت ها در حال افزایش است. بازار مسکن نیز با مهمترین درس اقتصاد آزاد شوخی کرد. در هر نظم اقتصادی ، قیمت ها با افزایش تقاضا بالا می روند ، اما در بازار مسکن و به ویژه در بهار ، با کاهش قیمت ها ، قیمت ها کاهش می یابد.

به گزارش مجله تفریحی زیباروز ، بهراد مهرجو ادامه دارد روزنامه ساخت و سازچگونه این معادله به وجود آمد؟ آیا آنها معاملات بازار مسکن را از جایی غیر از فروش معمول متقاضیان طبقه متوسط ​​اداره می کنند؟ در این گزارش سعی شده است اطلاعاتی در مورد این موضوعات ارائه شود.

تورم چقدر است و مسکن چه گرانتر شده است؟

1- بین افزایش تورم و افزایش قیمت خانه هیچ رابطه دقیقی وجود ندارد. برآوردها نشان می دهد که قیمت آپارتمان طی سال گذشته به طور متوسط ​​30 درصد افزایش یافته است. این نرخ 10 درصد پایین تر از تورم است اما در عین حال متوسط ​​قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به 17 میلیون تومان رسیده است. بنابراین مسئله مسکن بیشتر از قیمت مربوط به فاصله بین قیمت و قدرت خرید شهروندان عادی است.

وام مسکن چقدر مهم است؟

2. شش سال پیش ، برآوردها تأیید کردند که خانواده های طبقه متوسط ​​12 سال برای خرید خانه در تهران نیاز دارند. در آن زمان متوسط ​​قیمت یک ملک در تهران 900000 تومان بود. این رقم اکنون 17 بار افزایش یافته است ، اما میزان دستمزد و میزان پس انداز خانوارهای طبقه متوسط ​​تغییر چشمگیری نداشته است به طوری که میانگین درآمد کارمندان و کارگران به حداکثر 2 میلیون و 700 هزار تومان در ماه رسیده است. در مورد کارمندان میزان حقوق ماهانه آنها با مبلغ اضافه کاری و سایر پرداخت های تشویقی به حداکثر 4 میلیون تومان می رسد. در این شرایط یک کارمند برای خرید یک متر مربع یک آپارتمان در تهران نیاز به پس انداز کامل حقوق 4 ماه دارد. اگر او تمام حقوق خود را پس انداز کند ، بعد از 20 سال می تواند یک آپارتمان 60 متری در تهران بخرد. اما بودجه خرید آپارتمان از این طریق انجام نمی شود. به طور متوسط ​​، یک سوم درآمد مازاد هر خانوار صرف هزینه مسکن می شود. بنابراین ، کارکنان با بالاترین حقوق ماهانه پس از 60 سال قادر به خرید آپارتمان به ابعاد 60 متر خواهند بود. در این حالت ، وام مسکن کمتر از 11 متر مربع است. در عین حال ، برای به دست آوردن وام مسکن به مبلغ 240 میلیون تومان ، پرداخت حداقل هزینه 20 میلیون تومانی ضروری است و این هزینه یک متر مربع از قدرت خرید وام مسکن می کاهد.

کدام رکود برای ما مفید است؟

3- در حال حاضر ، بازار مسکن در رکود مطلق است. تعداد معاملات به شدت کاهش یافت. در همین زمان ، هر روز 100000 نفر به بورس اضافه می شود. این داده ها نشان می دهد که طبقه متوسط ​​قدرت خود را برای شرکت در بازار مسکن از دست داده و بازارهای جدیدی را جایگزین آن کرده است. با این حال ، حتی در زمان رکود اقتصادی ، قیمت املاک و مستغلات همچنان رو به افزایش است.

دفتر مسکن و اقتصاد وزارت راه و شهرسازی آمار جدیدی از بازار مسکن در ماه مه منتشر کرد که نشان می دهد با وجود رکود بازار ، قیمت ها در مقایسه با سال گذشته بیش از 5 میلیون تن در هر متر مربع افزایش یافته است. در خلاصه آمار مربوط به بازار مسکن که به نقل از وزارت راه و شهرسازی آمده است: «میانگین قیمت هر متر مربع یک واحد مسکن در اردیبهشت سال گذشته 12 میلیون و 712 هزار 600 تن بوده که این رقم در سال 4 میلیون و 300 هزار تن افزایش یافته است. متر همچنین تعداد گواهینامه های صادر شده در بخش مسکن در اردیبهشت امسال 11 هزار و 569 واحد بوده است ، در حالی که در اردیبهشت سال گذشته 12 هزار و 317 واحد مسکن فروخته شده است ، بنابراین تعداد پرونده های در اردیبهشت امسال در مقایسه با ماه قبل (آوریل 1999) است. 1600 واحد مورد معامله قرار گرفتند ، که با 78.9 درصد افزایش یافته اما نسبت به ماه مشابه سال گذشته (مه 1998) 6.1 درصد کاهش داشته است. قیمت مسکن در تهران در اردیبهشت امسال در مقایسه با رشد 9.4 درصد در ماه آوریل و رشد 33.8 درصدی در اردیبهشت سال گذشته. گرانترین منطقه تهران مانند دهه گذشته منطقه یک با میانگین 34 میلیون و 199 هزار و 400 تومان بود. ارزانترین منطقه منطقه 18 با میانگین قیمت 7 میلیون 743 هزار 600 تومان در نظر گرفته شده است. در معاملات مسکن در اردیبهشت ماه ، 7 منطقه تهران به طور متوسط ​​10 میلیون تومان برای هر متر مربع و در 15 منطقه دیگر متوسط ​​قیمت هر متر مربع مسکن بیش از 11 میلیون تومان اعلام شده است. “بیشترین تعداد معاملات در منطقه پنجم با یک هزار و 608 فقره است و کمترین تعداد معاملات در منطقه 19 با 64 معامله است.” رکود اقتصادی بدترین اتفاقی است که تاکنون در بازار مسکن رخ داده است.

حذف قیمت چقدر مؤثر بود؟

4. “قیمت مسکن از سمت دیوار حذف شده است.” این راهکاری است که دولت برای کنترل اوضاع بازار اتخاذ کرده است ، اما حتی پس از استفاده از این روش ، روند رشد قیمت همچنان ادامه دارد. تلاش های دولت برای کنترل بازار مسکن بیش از یک اقدام اجرایی به یک حرکت نمادین تبدیل شده است.

آیا مسکن ارزان است؟

5- امکان کاهش احتمالی قیمت آپارتمان وجود ندارد. حتی کاهش قیمت آپارتمان نیز جدی گرفته نمی شود. به ویژه بودجه ها نشان می دهد که قیمت تمام موسسات تولیدی 30 تا 56 درصد افزایش یافته است. در عین حال برخلاف اظهارات سیاسی استاندار بانک مرکزی ، تورم در ماه های آینده کاهش نمی یابد. فقط در ماه های آینده به دلیل تحرکات سیاسی شخصیت های تکنوکرات و مدیران ارشد شرکت کننده در انتخابات ریاست جمهوری ، همه انواع نقل قول های رسانه ای در مورد آینده قیمت ها و احتمال کاهش تورم ظاهر می شود ، اما هیچ کدام از اینها بیانگر وضعیت واقعی اقتصاد ایران نیست.

آیا تعداد مستاجرین کاهش یافته است؟

6- نسبت تعداد مالکان و مستاجرها برای افزایش تعداد مالکان تغییر نکرده است. 30.8٪ از جمعیت ایران مستاجر هستند. در حالی که در اوایل دهه 1990 این تعداد 26 درصد بود. در حال حاضر 106 برنامه در هر 100 واحد مسکن وجود دارد. افزایش قیمت مسکن و افت شاخص های پس انداز نیز باعث کاهش شدید توانایی طبقه متوسط ​​برای خرید خانه شده است. اقشار پایین از خانه فاصله دارند.

آیا یک نوع مالیات خالی خالی یک نوع درمان درد است؟

7. چه کسی مجاز به دریافت مالیات خالی نیست؟ تقریباً همه سیاست گذاران بازار مسکن پاسخ این سؤال را در نظر می گیرند. به ویژه در پارلمان قبلی برخی نمایندگان مجلس که بیش از سه آپارتمان در اختیار داشتند با قانون مخالفت کردند. تعداد زیادی از چهره های سیاسی که در بازار مسکن سرمایه گذاری کرده اند تمایلی به تحقق این ایده ندارند و تقریبا همه سهامداران بازار نسبت به اجرای قانون شک دارند. ارزیابی جمعیت این جامعه به نفع ذینفعان نیست ، اما قدرت سیاسی آنها به گونه ای است که در دهه گذشته اجازه اجرای قانون داده نشده است. برآوردها نشان می دهد 25 میلیون خانوار در ایالت وجود دارند. در مقابل ، 25412000 واحد مسکن ساخته شده است. برآوردها نشان می دهد حداقل 2.5 میلیون واحد مسکن در ایالت خالی از سکنه هستند که از این طریق جمع آوری مالیات به دلیل مخالفت سیاسی امکان پذیر نیست. در عین حال ، ایده مالیات بر سود سرمایه بازار مسکن را به تأخیر انداخت. عدم اجرای این قانون مسکن از طرف تقاضای واقعی موجود نیست. در گزارشی که یک سال پیش توسط خبرگزاری مجله تفریحی زیباروز منتشر شد ، آمده است: “طی یک دهه گذشته ، تعداد خانوارهای کشور به حدود 25 میلیون نفر رسیده است ، اما تعداد واحدهای مسکن در دسترس تقاضای واقعی در 10 سال افزایش نیافته است و حداکثر 23 میلیون واحد رسیده است. البته بسیاری از این واحدها (به عبارتی 3 میلیون واحد در سطح کشور) جنبه هزینه ای ندارند و سرمایه گذاران بخش خصوصی آنها را به عنوان سرمایه و در قالب املاک غیرمجاز بی استفاده رها کرده اند. (6 سال پیش) در کل کشور 834 هزار واحد بود که در 3 ماه اول سال 1397 به 100 هزار واحد کاهش یافت.

چه کسی اجازه آرامش بازار را نمی دهد؟

8- تقریباً هیچ دوره ای در اقتصاد ایران وجود نداشت که مستاجران بتوانند وضعیت خود را بهبود بخشند. در 35 سال گذشته 14 درصد از مالکان خانه در کشور به مستاجران سقوط کرده اند. شاخص دسترسی به مسکن برای خانوارهای شهری اکنون به 16 سال نزدیک می شود ، در حالی که در سند چشم انداز پیش بینی می شود که تا 5 سال انتظار می رود تا 1400 خانوار به خانه بروند. محاسبات دیگر نشان می دهد که نسبت پس انداز خانواده های طبقه متوسط ​​در خرید خانه در تهران نزدیک به 56 سال است. ساکنین دهک های متوسط ​​و پایین در کشور در دسته جمعیت 37 درصد دارایی های نامشهود قرار دارند که باید 23 درصد افزایش رانت در شهرها و بیش از 50 درصد در تهران پرداخت کنند. بین سال های 2006 و 2016 ، 10.5 میلیون واحد مسکن در کشور ساخته شده است ، در حالی که در مدت مشابه تنها 2.4 میلیون خانوار جدید صاحب خانه شدند. این محاسبات نشان می دهد که 77 درصد تقاضای مسکن در کشور مصرف کننده نیست. تمام این اطلاعات تأیید می کنند که تغییراتی در بازار مسکن ایجاد شده است که این بخش را از قوانین عرضه و تقاضا خارج کرده است. گردش مالی در بازار مسکن به طور متوسط ​​یک هزار هزارتومان در سال تخمین زده می شود ، در حالی که 15 سال پیش این رقم 420 هزار میلیارد تومان بود. در بازاری با این اندازه ، بسیاری از منافع پشت هر تصمیمی برای تغییر شرایط در معرض خطر هستند.

انتهای پیام

دکمه بازگشت به بالا