برندگان و بازندگان جهش قیمت مسکن + نمودار

به گزارش مجله تفریحی زیباروز ، “اقتصاد جهانی” در ادامه نوشت: التهاب و جهش قیمت ها که از سال 1997 بر بازار مسکن تأثیر می گذارد ، دو گروه بازنده و برنده دارد. تنها گروه برنده در این روند دلالان املاک و مستغلات هستند که با استفاده از قیمت تورم قیمت و فروش بیشمار سود قابل توجهی در بازار کسب کرده اند.

بازندگان این روند از یک سو اولین خانه ها و مصرف کنندگان مصرفی هستند که به دلیل جهش شدید قیمت ها و کاهش قدرت خرید مجبور به ترک بازار شدند. اما از طرف دیگر بازندگان این داستان گروهی هستند که اگرچه در نگاه اول ممکن است در گروه برندگان قرار داشته باشند اما بررسی آمار نشان می دهد این ذهنیت برعکس واقعیت است. این گروه از بازندگان سرمایه گذاران ساختمانی هستند که با افت شدید درآمد یا حاشیه در پروژه های ساختمانی روبرو شده اند.

بررسی روند آماری درآمد مسکن (حاشیه سود مسکن) و سود سوداگرانه (تقاضای سرمایه گذار در املاک و مستغلات) طی 15 سال گذشته نشان می دهد: از سال 1997 ، زمانی که بازار مسکن از نظر حجم تجارت و حرکت قیمت وارد دوره جدیدی شد ، دلالان و سرمایه گذاران املاک و مستغلات از سرمایه گذاران ساخت و ساز پیشی گرفته اند و می توانند درآمد کسب کنند. از سال 1997 ، بازار املاک و مستغلات ، یک دوره کوتاه رونق تجارت ، همراه با جهش شدید قیمت ها را تجربه کرده و سپس آغاز رکود بازار تحت تأثیر عوامل برون سپاری ، رشد شدید قیمت ها را در این بازار ادامه داد. در چنین شرایطی ، بر خلاف دوره های گذشته ، که حاشیه سود در ساخت و ساز همیشه بهتر از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بود (سوداگری) ، دلالان برای اولین بار با سوار شدن به جهش قیمت ، درآمد بیشتری از سرمایه گذاران در ساخت و ساز به دست آوردند.

گزارش های آماری نشان می دهد که قبل از آن دوره ، در زمان جهش قیمت در سالهایی که قیمت ها و تجارت همزمان در حال افزایش بود (به عنوان مثال ، 1986 و 1991) ، سود ساخت و ساز و حاشیه سوداگری املاک و مستغلات نزدیک به یکدیگر بودند. بعداً در سالهای پس از جنگ ، دو پا در بیشترین فاصله با یکدیگر روبرو شدند. بنابراین ، حاشیه سود در ساخت و ساز و مسکن بسیار زیاد بود و حاشیه سود در سوداگری املاک و مستغلات بسیار کم بود.

اما از سال 1996 که دوره جدیدی از افزایش قیمت ها در بازار مسکن آغاز شد ، روند کاملا متفاوت بود. به عبارت دیگر ، دلالان املاک و مستغلات از درآمد سازندگان پیشی گرفته اند. البته در اوج شکوفایی اخیر بازار مسکن ، همزمان دو اتفاق دیگر در بازار رخ داده است. اول ، قدرت خرید مسکن به شدت کاهش یافت ، به طوری که قدرت پوشش امکانات خرید مسکن به کمتر از 10 متر مربع سقوط کرد. ظرفیت پوشش ساختمان های پیش بینی شده برای خرید آپارتمان در تهران از 12 متر مربع در سال 1996 به 7 متر مربع در سال 1997 ، به 6 متر مربع در سال 1998 و اکنون به حدود 5 متر مربع کاهش یافته است.

در همان زمان ، یک رویداد دیگر به دلیل افت قابل توجه تیراژ ساختمانهای آپارتمانی در تهران بوجود آمد. در سال 1998 ، تیراژ ساختمان 14 درصد کاهش یافته و در سال جاری تیراژ ساختمان 10 درصد کاهش یافته است.

در چنین شرایطی که همه شاخص ها سقوط کردند ، تنها برندگان جهش و التهاب در بازار مسکن دلالان واقعی بودند که به دلیل خطر غیر اقتصادی و التهاب در بازارهای دیگر سود قابل توجهی کسب کردند.

مطالعات میدانی نشان می دهد که کاهش قابل توجه حاشیه سود تولیدکنندگان در دوره اخیر منجر به نوعی سرخوردگی در آنها به دلیل ادامه یا راه اندازی فعالیت های جدید در این بازار شده است. طبق اطلاعات دریافتی ، در حال حاضر حاشیه سود در ساخت و ساز به حدود 35٪ رسیده است (برای یک دوره فعالیت طولانی تر از یک و نیم سال).

در حال حاضر ، هزینه های مسکن ، از جمله هزینه های ساخت و ساز و قیمت زمین در تهران ، به طور متوسط ​​20 میلیون تن در هر متر مربع. این نسبت برای مناطق 4 و 5 به عنوان دو منطقه مصرف و تولید در هر متر مربع حدود 30 میلیون تومان برآورد شده است. البته هزینه های ساخت برای نیمه جنوبی تهران در هر متر مربع حدود 14 تا 15 میلیون تومان است.

جالب اینجاست که حاشیه سود سازندگان در تابستان حدود 40٪ و هزینه مسکن در این فصل حدود 17 میلیون تومان بوده است.

به نظر می رسد یکی از دلایلی که گمانه زنی در املاک و مستغلات از سرمایه گذاری ساخت و ساز از نظر سرمایه گذاری ساختمانی پیشی گرفته است ، افزایش شدید قیمت زمین در سال جاری بوده است. روند صعودی قیمت ها در بخش املاک و مستغلات قدیمی در سال جاری به گونه ای بود که نسبت قیمت زمین و مسکن به 1.5 رسید. این نسبت در اوایل دهه 1990 حدود 1.3 ، حدود 1.3 سال پیش و در اواخر دهه 1990 حدود 1.4 است.

بنابراین ، افزایش شدید قیمت مسکن به میزان قابل توجهی بر حاشیه سود در ساخت و ساز تأثیر گذاشت. از طرف دیگر ، عامل مهمی در کاهش حاشیه سود جهش شدید قیمت مصالح ساختمانی بود.

اگرچه ممکن است این س beال مطرح شود که با افزایش شدید قیمت زمین و مصالح ساختمانی ، سازندگان می توانند قیمت فروش خود را به همان میزان هزینه افزایش دهند ، اما در این راه یک مانع اساسی وجود داشت. کاهش شدید خرید و فروش به دلیل کاهش چشمگیر قدرت خرید مصرف کنندگان ، تولیدکنندگان را از افزایش قیمت به همان اندازه که می خواستند حاشیه سود را افزایش دهند ، جلوگیری کرد. در نتیجه ، حاشیه سود سرمایه گذاران ساختمانی به اندازه سود دلالان واقعی رشد نکرد.

طبق نظرسنجی ها ، سود دلالان املاک و مستغلات در پاییز امسال به 112 درصد رسید ، در حالی که درآمد سازندگان 35 درصد بود. سودهایی که تولیدکنندگان می توانستند برای افزایش قیمت نهاده های تولید به آنها متکی شوند ، اما بازار به دلیل افت شدید قدرت خرید متقاضی قدرت افزایش بیشتر قیمت ها را نداشت.

بنابراین ، با اولین چشم انداز نابودی جهش قیمت مسکن ، که متکی به کاهش قدرت خرید خانوار بود و منجر به خروج آنها از بازار شد ، چشم انداز پنهان دیگری از این تخریب ها ضررهای قابل توجهی را برای سازندگان به همراه داشت. این آسیب در نگاه اول چندان مشهود نیست و نیاز به بررسی دقیق آمار دارد. به این ترتیب ، تولیدکنندگان به دلیل جهش و تورم قیمت ، دو ضربه عمده متحمل شدند. از یک طرف ، حاشیه سود آنها در پروژه های عمرانی به دلیل افزایش شدید قیمت نهاده های تولید به شدت کاهش یافت و از طرف دیگر به دلیل کاهش چشمگیر قدرت خرید سازندگان که اکنون به کمتر از 10 متر مربع رسیده بود ، بازار مسکن در تهران به شدت سقوط کرد.

جالب اینکه حاشیه سود تولیدکنندگان در دهه 1980 به 100 درصد افزایش یافت.

کارشناسان بازار مسکن با توجه به نارضایتی سازندگان از وضعیت فعلی بازار ، هنوز هم معتقدند که هنوز یک نکته مشخص در روند فعلی وجود دارد. آنها با بررسی روند سالهای گذشته اظهار داشتند که در سالهای پس از افزایش حاشیه سود تولیدکنندگان ، آنها پس از دوره تمدید تمدید می شوند. به عنوان مثال ، در سال 1989 ، پس از جهش قیمت ثبت شده در سال 1986 ، حاشیه سود حدود 10 درصد افزایش یافت. بنابراین ، در دوره فعلی این احتمال وجود دارد که در صورت ثابت ماندن قیمت زمین و کاهش انتظارات تورمی ، که ممکن است منجر به کاهش قیمت اسمی در بازار مسکن شود ، در دراز مدت ، سازندگان مجدداً به یک حاشیه سود منطقی دست یابند.

انتهای پیام