چرا از مشاوره‌های احمد بنی جمالی وکیل ملکی در اراک، در پرونده‌های حقوقی استفاده کنیم؟
موسسه حقوقی دادکوشا با حضور وکلای حرفه‌ای در امر مشاوره حقوقی امور ملکی جزء بهترین وکیل‌ها در اراک میباشد
ساکنین اراک و افرادی که در اراک دارای ملک می‌باشند زمانی که مشکل ملکی برایشان پیش می‌آید، معمولاً در این مواقع به دنبال یافتن بهترین وکیل ملکی در اراک خواهند بود. موسسه حقوقی دادکوشا با حضور وکلای حرفه‌ای در امر مشاوره حقوقی امور ملکی جزء بهترین وکیل‌ها در اراک میباشد. چندین سال سابقه موفقیت آمیز در امور وکالت و دعاوی ملکی، تاکنون با ارائه خدمات مشاوره حقوقی به تمامی عزیزانی که به دنبال وکیل ملکی اراک می‌باشند توانسته‌ایم جزء وکلای برتر در اراک باشیم.
وکیل ملکی اراک کیست؟
وکیل ملکی به وکیلی گفته می‌شود که در حوزه دعاوی ملکی تخصص دارد. دعاوی ملکی عنوانی برای مجموعه‌ای از دعاوی است که به نوعی به موضوع ارتباط بین اموال غیر منقول و انسان مربوط می‌شوند. اموال غیر منقول به اموالی گفته می‌شوند که امکان جابجایی و نقل مکان ندارند و در یک تقسیم بندی شامل املاک و اراضی می‌باشند و در تقسیم بندی دیگر می‌توان اراضی را به اراضی داخل محدوده شهری و خارج محدوده شهری تقسیم بندی کرد و در تقسیمی دیگری املاک را می‌توان به املاک تجاری و مسکونی منفک کرد لذا دعاوی مختلفی در رابطه با تقسیم فوق مطرح می‌شود که تمام این دعاوی در حوزه کاری وکیل ملکی است.
وکیل ملکی وکیلی است که هرچند توانایی دفاع و اقامه دعوا در انواع دعاوی از قبیل دعاوی خانواده (طلاق و حضانت و نفقه و فسخ نکاح و…) را دارد، اما وارد چنین دعاوی نمیشود و صرفاً تمام تمرکز خود در امور ملکی معطوف میکنند.
از جمله این دعاوی می‌توان به تنظیم سند رسمی، اخذ پایان کار، خلعید، تقسیم و افراز املاک مشاع تا دعاوی کیفری مثل فروش مال غیر، جعل سند، تصرف عدوانی و … همه این موضوعات در دایره دعاوی ملکی و حوزه کاری یک وکیل ملکی قرار میگیرد.
در این قسمت تمامی موارد مربوط به وکیل ملکی را به صورت خلاصه برای شما توضیح می‌دهیم. برای اطلاعات بیشتر درباره هر یک از این موارد می‌توانید به صفحه‌ی مربوطه مراجعه کنید و همچنین برای گرفتن وکیل ملکی می‌توانید همین حالا قرار ملاقات رزرو کنید.
وکیل ملکی در دعاوی خلعید
چنانچه ملک مالکی (اعم از اراضی و انبیه) به هر دلیلی در تصرف شخص دیگری باشد و مالک راضـی به ادامـه تصرفات متصرف نباشد میتواند با اخذ وکیل ملکی با تقدیم دادخواست خلعید به مرجع قضائی درخواست اخراج متصرف از ملک خویش را بنماید
دعوای خلعید با دعوای تصرف عدوانی چه تفاوتی دارد؟
- 1- در دعوای تصرف عدوانی رعایت تشریفات دادرسی لازم نمی‌باشد در صورتیکه در خلعید رعایت این تشریفات لازم میباشد.
- 2- هر دو دعوا قابلیت تجدیدنظر توسط شاکی یا وکیل ملکی را دارند.
- 3- در خلعید به موجب ماده 1 قانون اجرای احکام حتماً حکم باید قطعی و بعد اجرا گردد در صورتیکه در دعوای تصرف عدوانی چون بلافاصله قابل اجرا میباشد نیازی به قطعی شدن و صدور اجراییه ندارد و درخواست تجدیدنظر توسط وکیل ملکی مانع اجرا نمی‌باشد.
- 4- کسانیکه حق شکایت یا طرح دعوا را دارند:
در تصرف عدوانی لازم نیست شاکی مالک باشد بلکه مستأجر، مباشر، خادم، رعیت، کارگر و هرکس به نمایندگی یا به امانت مال غیر را متصرف است میتواند به قائم مقامی مالک طرح دعوی نماید. در دعوی خلعید فقط اشخاص ذینفع یا وکیل ملکی یا قائم مقام یا نماینده قانونی میتواند طرح دعوی نماید.
اگر مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد میتواند مالک را ملزم به انتقال مغازه به مستأجر دیگری بکند؟
مستأجر طبق قانون مالک و مستأجر سال 1376 چنین حقی را ندارد مگر اینکه مستأجر دارای حق سرقفلی نیز باشد و مالک از پرداخت سرقفلی اجتناب نماید و در صورتی که سرقفلی به مستأجر دیگر منتقل شود مالک ملزم به انتقال مغازه به مستأجر جدید است.
تفاوت تفکیک و افراز در فروش ملک مشاع از دیدگاه وکیل ملکی
در صورت عدم تراضی شرکاء برفروش ملک مشاع، هرکدام از شرکاء میتواند درخواست افراز ملک مشاع را داشته باشد. لازم به ذکر است در صورتیکه جریان ثبتی ملک پایان یافته باشد درخواست افراز توسط وکیل ملکی به اداره ثبت محل تقدیم می‌شود. ولیکن درخصوص تفکیک ملک لازم نیست ملک بصورت مشاعی باشد یعنی اینکه مالک ملک میتواند با اخذ وکیل ملکی درخواست تفکیک ملک خود به قطعات مختلف را به اداره ثبت تقدیم نماید، همچنین در صورتیکه مالکین مشاعی بر تقسیم ملک (اعم از عرصه یا اعیان) توافق داشته باشند میتواند درخواست تفکیک خود را توسط وکیل ملکی به اداره ثبت تقدیم نمایند و نیازی به درخواست افراز نمی‌باشد.
دستور تخلیه توسط وکیل ملکی
در صورتی که بین مالک و مستأجر قرارداد اجاره‌ای منعقد شود و مدت قرارداد به اتمام برسد و مستأجر از تخلیه ملک امتناع ورزد مؤجر یا وکیل ملکی میتواند با مراجعه به شورای حل اختلاف با تودیع مبلغ قرض الحسنه (پول پیش) تقاضای صدور دستور تخلیه را بنماید که این دستور فوری و غیرقابل اعتراض میباشد.
وکیل ملکی در اراک در دعاوی سرقفلی
سرقفلی در حقیـقت وجه و پـولی است که مستأجر برای مالکیت منافع یک مکان تجاری به مؤجر و مالک پرداخت می‌کند ولی همچنان مالکیت عین و ملک مکان تجاری متعلق به مؤجر و مالک باقی می‌ماند و برای استفاده مستأجر از عین و ملک مکان تجاری قرارداد اجاره با صاحب ملک منعقد می‌شود و اجاره بها توسط مستأجر به مؤجر و مالک پرداخت می‌شود. در واقع فرد با پرداخت این مبلغ امتیاز تجاری بودن ملک را از مالک خریداری کرده است و مالک این حق شده است نه مالک عین مغازه
خریدار چگونه میتواند الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی بخواهد؟
در صورتیکه ملکی دارای سند رسمی باشد و فروشنده از تنظیم سند رسمی انتقال استنکاف ورزد، خریدار میتواند با اخذ وکیل ملکی دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک را به دادگاه تقدیم و دادگاه نیز فروشنده را به تنظیم سند محکوم می‌نماید و در صورتیکه فروشنده از اجرای رأی دادگاه نیز استنکاف ورزد نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر و نسبت به امضای اسناد بجای فروشنده اقدام می‌کند.
نحوه مطالبه اجور معوقه ملک مسکونی با وکیل ملکی
در قرارداد اجاره اماکن مسکونی میزان اجاره بهای ماهیانه مشخص می‌شود که مستأجر متعهد می‌شود در ابتدا و یا انتهای هر ماه مبلغ مورد نظر را به مالک و مؤجر پرداخت نماید.
چنانچه مستأجر به تعهد پرداخت اجـور ماهیانـه عمـل ننمایـد و اجور به تعویـق بیفـتد مالـک میتواند با اخذ وکیل ملکی با تقدیـم دادخواست به مرجع قضائی مطالبه اجورمعوقه را درخواست نماید و غالباً اجارهنامه ها در صورت تعویـق پرداخت اجور از طرف مستأجر برای مالـک حق فسـخ اجارهنـامه پیش بینی می‌شود که مالک میتواند یا وکیل ملکی برای فسخ اجاره نامه و تخلیه مستأجر به مرجع قضائی مراجعه نماید.
مزایای اخذ پایان کار توسط وکیل ملکی
پایان کار ساختمانی اولاً نشانه بارزی است که ملک ساخته شده دارای تخلف ساختمانی نمی‌باشد و براساس معیارهای فنی و مهندسی کاملاً مورد تأیید شهرداری میباشد و ثانیاً با اخذ پایان کار می‌توان نسبت به اخذ صورت مجلس تفکیکی از اداره ثبت محل اقدام نموده ثالثاً بر مبنای دو بند فوق می‌توان نسبت به اخذ سند شش دانگ تفکیکی تک برگ اقدام نمود.
بدیهی است طی این مراحل توسط ذینفع هم زمان زیادی را به خود اختصاص می‌دهد و هم از پیچیدگی‌های زیاد اداری و حقوقی برخوردار است در حالی که مداخله وکیل ملکی در پروسه‌های فوق کار را در زمان کوتاهتر و بدون کارشکنی از طرف ادارات و با هزینه کمتر به ثمر می‌رساند.
اهمیت مراجعه به وکیل ملکی در اراک
در بسیاری از حقوق مالی که در آن ممکن است ضرر و زیان و سود و منفعت اشخاص جابجا شود نیازمند حضور وکیل ملکی با تجربه میباشد.
چگونگی و نحوه طرح دعوا از اهمیت بالایی برخوردار است و در روند دادرسی در تعیین محدوده حقوق اصحاب دعوا اثر اساسی دارد و در واقع به مثابه پی میباشد بنابراین برای اینکه دعوا در روند و روالش دچار مشکل ناخواسته و ناشی از بی تجربگی نباشد لازم است که موضوعات و دعاوی ملکی، را فردی پی ریزی و پیگیری کند که متخصص این امر است. وقتی شخصی ملک دیگری را تصرف می‌کند این وکیل ملکی متخصص است که باید تشخیص دهد که دعوای حقوقی تصرف عدوانی را مطرح کند یا کیفری.
به دلیل وجود قوانین متعدد در این حوزه این وکیل ملکی است که می‌داند مبنای ارزش معاملاتی املاک چیست؟ و کجا ماده 100 قانون شهرداری و تبصره‌های آن کابرد دارد و کجا ماده 64 قانون مالیاتهای مستقیم و این وکیل ملکی است که زمان مناسبی را برای ابراز ادله‌های خود و اظهارات خود در نظر میگیرد تا حق موکلش به علت استفاده نا به هنگام دستخوش تضییع نشود.
آنچه واضح است این مسئله است که همیشه امکان ضایع شدن حق افراد در رابطه با اموالی که دارند وجود دارد. دعاوی ملکی مختلفی از جمله سرقفلی، فسخ قرارداد، تخلیه ملک مسکونی، دعوی تصرف عدوانی و … وجود دارد که با تضییع حق افراد در هر کدام از آنها فرد متحمل ضررهای مالی بسیاری می‌شود بنابراین افراد برای رسیدگی به این گونه دعاوی باید به وکیل ملکی متخصص مراجعه کنند. الزام وجود یک وکیل خوب و کاربلد در زمینه دعاوی ملکی میتواند راهگشای مشکلات شما در این زمینه باشد.
وکیل ملکی, بهترین وکیل متخصص در امور ملکی در اراک: یکی از پر تکرارترین دعاوی حاضر در محاکم دعاوی املاک میباشد که متاسفانه علت عمده و اصلی افزایش این قبیل دعاوی عدم بهره مندی از تخصص وکلای دادگستری متبهر در این زمینه میباشد.
حال در مقاله حاضر سعی نموده‌ایم نکات کلیدی در دعاوی مربوط به املاک را مختصراً بیان نماییم:
نکات کلیدی ملکی
در قراردادهای مربوط به املاک باید بررسی نماییم که آیا در قرارداد شرط داوری عنوان شده است و یا خیر؟ اگر در قرارداد شرط داوری عنوان شده باشد هرگونه اقدام در اجرای تعهدات این قرارداد می‌بایست از طریق نهاد داوری حل و فصل گردد.
- مالک اصلی و اولیه ملک را شناسایی نماییم چرا که در اکثر دعاوی املاک می‌بایست مالک ملک نیز طرف دعوی قرار گیرد هرچند نام ایشان در قرارداد عنوان نگردیده باشد.
- باید بررسی گردد که ملک موقوفه نبوده و یا اگر مربوط به خانه‌های مسکن مهر میباشد مالکیت زمین مشخص گردد.
- طرح دعاوی بایدبر علیه کلیه ایادی قبلی صورت پذیرد و منظور از ایادی افرادی است که در گذشته ملک را خرید و فروش نموده‌اند تا به آخرین خریدار برسد.
- بررسی گردد که قرارداد با وکالت تنظیم گردیده و یا شخص اصالت آنرا تنظیم نموده است.
بیشترین دعاوی املاک
با توجه به تمایل سرمایه گذاری در بخش املاک بیشترین دعاوی مربوطه به املاک در حوزه پیش فروش املاک میباشد و با توجه به این امر که مواد اولیه در ساخت و ساز افزایش شدید داشته بسیاری از سازندگان ملاک نیز با مشکلاتی روبرو شده ند و بیشتر قراردادهای پیش فروش نیز به همین علت با تأخیر روبرو می‌گردند.
مشارکت در ساخت
در این قبیل قراردادها شخصی به عنوان مالک و فردی دیگر به عنوان سرمایه گذار و سازنده وارد توافق می‌شوند و سازنده تعهداتی در ساخت داشته که در قبال آن مالک متعهد به انتقال بخشی از مالکیت خود به سازنده می‌گردد.
چرا وکیل ملکی در اراک؟
بدیهی است با توجه به پیچیده بوده دعاوی املاک وکلای متبهر در این زمینه تخصص و تجربه کافی در این خصوص را داشته‌اند محرز و مشخص است با کوچکترین ایراد در تنظیم دادخواست ممکن است هزینه دادرسی و زمان به کلی از بین برود باید توجه داشت گرایش دعاوی املاک بسیار گسترده بوده و بهره مندی از وکیل متخصص دعاوی املاک راه را برای احقاق حق هموار خواهد نمود.
به عنوان مثال شخصی که اقدام به تأسیس شرکت تولیدی می‌نماید برای اخذ تسهیلات مجبور است ملکی را در رهن بانک قرار دهد این طرز فکر در خصوص گرفتن ملک به عنوان وثیقه نادرست بوده عواقب آن نه تنها باعث ایجاد تورم بدون منطق در بازار مسکن شده بلکه موانع بسیاری را نیز در خصوص کسب و کارها و شرکتهای تولیدی ایجاد نموده است.
در بسیاری از کشورها در جهت اعطای تسهیلات بانکها محصولات تولید شده کارخانه را پیش خرید نموده و به عنوان وثیقه در رهن خود قرار می‌دهند.
در صورت پذیرش محصولات تولیدی کارخانه به عنوان وثیقه اعطای تسهیلات بانکها خود به عنوان ناظری در سوددهی شرکت نظارت مستمر داشته و نه تنها تمایل به خرید ملک کاهش می‌یابد بلکه سرمایه‌گذاری در این بخش به سمت تولید هدایت می‌شود.
علت بیان این مبحث به این دلیل بوده که برخی از دعاوی املاک در خصوص اختلافات بانک و وثیقه گذار بوده که منجر به عدم فک رهن ملک می‌گردد.
ویژگی‌های وکیل متخصص امور املاک
در جهت بررسی ویژگی‌های وکیل ملکی باید توجه داشت که وکیل املاک سابقه زیادی در دعاوی مربوط به املاک داشته باشد چرا که تجربه در این گرایش از علم حقوق بسیار پر اهمیت است همانطور که مشخص است دعاوی مربوط به املاک از جمله دعاوی پرهزینه و بسیار مهم است با توجه به افزایش قیمتهای املاک موضوع دعاوی مربوطه بسیار ارزشمند بوده بدیهی است هرچه تجربه وکیل متخصص ملکی در این دعاوی بیشتر باشد نحوه دفاع دقیق‌تر و کامل‌تر خواهد بود.
قوانین مربوط به دعاوی ملکی مورد اشاره قرار گرفت در خصوص دادگاه نیز باید بیان شود قالب دعاوی ملکی در دادگاه عمومی و حقوقی محل وقوع ملک، ثبت و رسیدگی می‌گردد.
در مواردی اداره ثبت اسناد و املاک اقداماتی در خصوص دعاوی ملکی به انجام می‌رساند یکی از مواردی که اداره ثبت اسناد و املاک لازم به ورود است مباحث در خصوص تعیین تکلیف افراز یا عدم افراز اموال مشاعی است که سابقه ثبتی دارند مطابق قانون، اداره ثبت می‌بایست تعیین تکلیف در این خصوص نماید که ملک مشاعی قابلیت افراز خواهد داشت یا خیر؟
دریافت مشاوره حقوقی از وکیل ملکی در اراک
مباحث در خصوص دعاوی املاک بسیار گسترده و دارای طیف وسیعی بوده که برخی از آنها به صورت مقالات در ذیل بیان شده است.
گستره این دعاوی شامل قراردادهای پیش فروش، سرقفلی، حق کسب و پیشه، دعاوی مالک و مستأجر، مطالبه اجرت المثل، خلعید و رفع تصرف از املاک میباشد.
بدیهی است صرف رجوع به مباحث برای انجام امور وکالتی کافی نبوده توصیه می‌شود حتماً ضمن مشورت با وکیل ملکی و استفاده مؤثر از تخصص و تجربیات ایشان موضوع دعاوی خود را پیگیری نمایید.
وکیل متخصص امور ملکی در اراک: طبق آمارهای رسمی، حدود پنجاه درصد پرونده‌های مطروح در محاکم دادگستری، مربوط به اختلافات و دعاوی ملکی است. پرونده‌های ملکی جزء پیچیده‌ترین و وقت گیر ترین پرونده‌های دادگاه‌ها محسوب می‌شوند.
وکیل ملکی در اراک چه کسی است؟
تنوع قوانین و مقررات حاکم بر املاک و همچنین نا آشنایی مردم نسبت به قوانین املاک و مستغلات، نه تنها موجب طولانی‌تر شدن فرآیند رسیدگی می‌شود، بلکه باعث نرسیدن به نتیجه مطلوب در بسیاری از موارد شده است.
با توجه به اهمیت موضوع دعاوی ملکی و تصمیمات سرنوشت ساز در دعاوی ملکی، شایسته است هر یک از طرفین برای جلوگیری از تضییع حقوق خود و همچنین حفظ منافع خود از تخصص وکیل ملکی استفاده کنند.
خصوصیات وکیل خوب ملکی
یکی از خصوصیات وکیل خوب این است که قبل از حضور در جلسه‌ی رسیدگی و دفاع از موکل با مطالعه پرونده، اطلاعات کامل از موضوع پرونده، دلایل و مدارک مستند پرونده را بدست آورد. همچنین وکیل خوب کسی است که در مقابل موکل خود احساس مسئولیت کند و پاسخگوی موکل خود باشد. هر چند که وکالت تعهد به وسیله است و وکیل در رسیدن به نتیجه قانوناً مسئولیتی ندارد.
وکیل ملکی چه کسی است؟
وکیل ملکی کسی است که علاوه بر داشتن دانش و تحصیلات حقوقی و ملکی، تسلط و تجربیات کافی در مطرح کردن دعاوی ملکی و یا دفاع از این دعاوی را داشته باشد. بعلاوه وکیل ملکی خوب کسی است که با دانش حقوقی بالا در امور ملکی بتواند بهترین راهکار ممکن را بشناسد و نوع دادخواست و شکایت و اقدامات قانونی را تشخیص دهد و به نحو احسن از موکل دفاع کند.
وکیل ملکی معمولاً از پذیرش دعاوی غیر ملکی مانند دعاوی خانواده و کیفری خودداری می‌کند و تمام تمرکز خود را در مسائل و دعاوی ملکی می‌گذارد. و با استفاده از دانش و مهارت خود تمامی جوانب پرونده‌های ملکی را سنجیده و اقدامات لازم را در جهت دفاع از موکل انجام می‌دهد.
عدم آشنایی اشخاص عادی با قراردادنویسی و مسائل حقوقی موجب می‌شود که آنها در هنگام انعقاد قرارداد دچار اشتباه شوند و پس از آن این اشتباهات گریبان گیر آنها می‌شود. در این مواقع تنها راه، مراجعه به یک وکیل متخصص ملکی است
انواع دعاوی ملکی:
- به طور کلی دعاوی ملکی به سه دسته تقسیم می‌شود:
- دعاوی ملکی حقوقی
- دعاوی ملکی کیفری
دعاوی ملکی ثبتی
هر سه دسته از دعاوی فوق، به اموال غیر منقول مانند املاک و مستغلات مربوط می‌شوند. که هر کدام نیازمند تخصص لازم در زمینه خودش میباشد. به طوری که کوچکترین اشتباه موجب ایجاد هزینه‌های بالای اقتصادی یا ورود ضرر و زیان بسیار زیادی می‌شود.
دعاوی ملکی حقوقی
دعاوی ملکی حقوقی دعاوی هستند که بحث ارتکاب جرم در آن منتفی است و فقط به دلیل عدم رعایت قوانین حقوقی و سهل انگاری اشخاص رخ می‌دهد. مهم‌ترین این دعاوی عبارتند از:
- الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک
- الزام به تحویل ملک
- تأیید و اثبات وقوع بیع
- مطالبه مابه التفاوت کسری مساحت پیش فروش
- استرداد ثمن معامله
- خسارت تأخیر در انجام تعهد
- الزام به تنطیم سند پیش فروش
- مطالبه ثمن قراردادی
- مطالبه اجرت المثل ملک
- مطالبه سرقفلی
- حکم تخلیه مستأجر
- الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
- مطالبه اجور معوقه اجاره بها
- تعدیل اجاره بها
- الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه
- الزام مالک ملک به ارائه اصل سند مالکیت
- الزام به اخذ پایان کار
- افراز ملک توسط دادگاه
- ابطال سند رهنی
- بطلان معامله به جهت فضولی بودن
- الزام به رفع ممانعت از حق
- الزام به رفع مزاحمت
- الزام به تنظیم سند رسمی
- تأیید فسخ قرارداد
- دستور فروش ملک مشاع
- دعوی خلعید
- تأیید رجوع از هبه
مطالبه وجه التزام قراردادیبا توجه به اهمیت موضوع دعاوی ملکی و تصمیمات سرنوشت ساز در این نوع دعاوی، شایسته است هر یک از طرفین برای جلوگیری از حقوق خود و همچنین حفظ منافع خود از تخصص وکیل ملکی استفاده کند.